Het Grondwettelijk Hof schroeft de versoepeling van de verkavelingsplicht van de codextrein van 8 december 2017 terug.

Wat voorafging.

Eerder al hadden we een bericht gedeeld rond de wijzigingen van de definitie van 'verkavelen'.

Het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving werd op 20 december 2017 in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. Hierdoor trad het decreet, en de vele wijzigingen daarin vervat, voor bepaalde onderdelen op 1 januari 2018 in werking.

Artikel 4.1.1.,14° VCRO bevat de definitie van 'verkavelen'. Deze definitie luidt als volgt: een grond vrijwillig verdelen in twee of meer onbebouwde kavels om ten minste één van deze kavels te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, zulks met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies;

Met artikel 52, 4° van het wijzigingsdecreet van 8 december 2017 werd tussen de woorden 'twee of meer' en het woord 'kavels' het woord "onbebouwde" ingevoegd.

Het afsplitsen van een stuk van een (groot) perceel werd door deze wijziging makkelijker. Concreet betekende dit dat een stuk van uw perceel afsplitsen voor één onbebouwde kavel, niet langer als 'verkavelen' wordt beschouwd en dus ook geen omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden vereist is.

Een njet van het Grondwettelijk Hof.

Echter, nu velde het Grondwettelijk Hof op 23 mei 2019 een arrest waarbij artikel 52, 4°, van het decreet van 8 december 2017 wordt vernietigd.

Het Hof redeneert over de eerder doorgevoerde wijziging:

'De bestreden bepaling heeft tot gevolg dat een «omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden» niet langer verplicht is voor de opsplitsing van een perceel in één bebouwde en één onbebouwde kavel. Hierdoor wordt het mogelijk om, zonder beperking qua omvang van de percelen of het aantal ervan,de vergunningsplicht en al de daaruit volgende waarborgen voor het leefmilieu en de goede ruimtelijke ordening, te vermijden door wat in werkelijkheid een grote verkaveling is, op kunstmatige wijze te faseren.

Bijgevolg worden de omwonenden van dergelijke percelen geconfronteerd met een aanzienlijke achteruitgang van het door de vroegere wetgeving geboden beschermingsniveau, die niet kan worden verantwoord door de aan de bestreden bepaling ten grondslag liggende doelstelling van administratieve vereenvoudiging.'

De klok wordt teruggedraaid. Ook voor de opsplitsing van een perceel in één bebouwd en één onbebouwde kavel, zal u dus opnieuw een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden moeten aanvragen.

Er worden door het Hof geen overgangsbepalingen bepaald, waardoor een aantal afsplitsingen in de afgelopen tijd onder druk komen te staan.

Hoe zit het dan concreet met die gevolgen?

Het wordt vrij complex doordat het Hof de gevolgen niet heeft beperkt. Maar goed, de verantwoordelijkheid voor de administratieve lasten die de vernietiging veroorzaken, ligt natuurlijk eerder bij de decreetgever zelf.

Er lijken mij vier situaties mogelijk.

1. Er is enkel een plan om een stuk van het perceel af te splitsen.

In deze omstandigheden is er nog geen verkoop, en ook geen vergunningsaanvraag. Dit is eenvoudig. Om het lot af te splitsen zal een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden nodig zijn, zal u nadien na het verkavelingsattest een verkavelingsakte moeten hebben en dan zal u tot verkoop van het lot kunnen overgaan.

2. Er is een verkoop, maar er zijn nog geen vergunningsdossiers ingediend.

De verkoop wordt niet automatisch vernietigd door het arrest van het GW Hof. Wel is het zo dat natuurlijk de verkoop is doorgegaan zonder een verkavelingsakte (die verplicht is op grond van artikel 4.2.16 VCRO). Dit maakt wel dat een verkoop, zowel onderhands als authentiek, mogelijk nietig kan worden beschouwd.

Indien er nog geen notariële akte is geweest, zal deze volgens mij enkel kunnen verleden worden na de vereiste stappen: een omgevingsvergunning tot het verkavelen van gronden en een verkavelingsakte.

3. Er is een verkoop en er werd een omgevingsvergunningsaanvraag ingediend voor het bouwen van (bijvoorbeeld) een woning.

De situatie is dezelfde als in situatie 2, behalve dat de vergunningverlenende overheid de aanvraag zal moeten weigeren. U kan die ook versneld stopzetten door de aanvraag in te trekken. Indien de vergunning zou worden verleend, is ze onwettig.

4. Er is een verkoop van het lot gebeurd, en de vergunning werd verleend.

Eerst en vooral, wat de verleende vergunning betreft, is een nieuwe beroepstermijn aangevat van zes maanden na de publicatie in het Belgisch Staatsblad van het vernietigingsarrest van het Grondwettelijk Hof. De publicatie was op 24 juni 2019, dus de nieuwe beroepstermijn loopt dus nog tot 24 december 2019. Een verleende vergunning kan dus nog worden aangevochten in deze periode. Afhankelijk van de omstandigheden van het dossier, zal dit bij de Deputatie of de Raad voor Vergunningsbetwistingen zijn.

Een intrekking van deze vergunningsbeslissing is ook mogelijk

Ten tweede zal sowieso de situatie moeten worden rechtgezet. Dit kan opnieuw door het regulariseren via een omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden en de opmaak van een verkavelingsakte.