06 oktober 2019

Ontwikkelaars en gemeenten slaan vaak de handen in elkaar voor de opmaak van een RUP. Maar hoe ver kan je daarbij gaan?

In Boechout is de afgelopen jaren al heel wat commotie geweest over het 'Vijverhof', een oud kasteelpark dat op vandaag door het gewestplan grotendeels bestemd is als parkgebied.

In 2014 sluiten de gemeente Boechout en een private ontwikkelaar een 'samenwerkingsovereenkomst' het als doel de opmaak van het 'RUP Vijverhof', dat ertoe moet leiden dat de ontwikkeling van de 'site Vijverhof' (ondergronds parkeren, bovengronds wonen) mogelijk wordt. In ruil moet de ontwikkelaar tot maximaal 140.000 euro ophoesten voor de kosten tot opmaak van het RUP en het domein publiek doorwaardbaar maken.

Het gebeurt heel vaak dat ontwikkelaars of eigenaars via afspraken met een gemeente ertoe komen dat hun terreinen best via een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) herbestemd zouden worden, bijvoorbeeld als de huidige bestemming een verdere ontwikkeling van de percelen niet toelaat. Eigenaars als vragende partijen zijn vaak zelfs bereid de kosten van zo'n RUP te dekken. Maar hoe ver kan je daarin gaan?

De Raad van State zet de contouren hiervoor toch even op scherp. In een arrest van 26 september 2019 vernietigt de Raad een gemeentelijk RUP dat de gemeente Boechout voor het 'Vijverhof' heeft opgesteld. De Raad vindt dat de verbintenissen die de gemeente Boechout via de samenwerkingsovereenkomst is aangegaan, haar niet meer toelaten in alle objectiviteit, en zonder vooringenomenheid, alle bij de opmaak van een RUP op het spel staande belangen nog 'gelijktijdig' kan afwegen. Lees: de gemeente Boechout is niet meer onpartijdig en objectief genoeg.

De Raad van State wijst nog eens op artikel 1.1.4. VCRO dat overheden verplicht om bij een RUP een duurzame ruimtelijke ontwikkeling voorop te stellen en daarbij de ruimtelijke behoeften van verschillende maatschappelijke activiteiten 'gelijktijdig' tegen elkaar moeten afwegen. Dit gebeurt bijvoorbeeld ook bij het beoordelen van de door het publiek geuite bezwaren tijdens het openbaar onderzoek, die natuurlijk met de nodige objectiviteit moeten worden onderzocht.

Vooral artikel 3 van de samenwerkingsovereenkomst ligt de Raad op zijn maag, waarin staat:
'Indien één van de partijen toerekenbaar tekort komt bij de nakoming van zijn verplichtingen, is de andere partij na ingebrekestelling gerechtigd [...] zijn schade te verhalen op de toerekenbaar tekortkomende partij.'

Zoals de Raad terecht stelt: indien de gemeente niet tot een bestemmingsplan in het RUP Vijverhof zou komen dat de in de overeenkomst vervatte site mogelijk maakt, kan zij dus een schadevergoedingsvordering van de ontwikkelaar worden voorgeschoteld. 

In die zin verwondert het dan ook niet dat de Raad van State meent dat de objectiviteit is verdwenen.

Dat het RUP finaal ook voordelen voor het algemeen belang zou opleveren, doet geen afbreuk aan het ontbreken van de objectiviteit die vereist is.

Is die rechtspraak nu verrassend? Of baanbrekend? En wat kunnen we eruit leren?

Het is alvast niet de eerste keer dat de Raad van State gevoelig is voor overeenkomsten die vooraf worden afgesloten en het objectief verloop van zowel plannings- als vergunningsprocedures gaan beïnvloeden. Ook het befaamde Uplace arrest van 28 mei 2014 was in dezelfde zin. Ook daar was de Minister, samen met de Vlaamse regering, partij van een brownfieldconvenant die haar volgens de Raad van State niet meer toeliet in alle objectiviteit te kunnen beslissen over een aanvraag tot milieuvergunning.

Maar de Raad verwijst in het arrest wel heel duidelijk naar de specifieke inhoud van de samenwerkingsovereenkomst zoals de aansprakelijkheidsclausule. Dat maakt dat het volgens mij te kort door de bocht zou zijn dat geen afspraken meer kunnen worden gemaakt tussen private partners en gemeenten rond de opmaak van RUP's.
Mijn ervaring is dat dergelijke afspraken er net kunnen voor zorgen dat zowel private als publieke belangen hand in hand gaan om tot een betere ruimtelijke ordening te komen. Wel is het zo dat de afspraken die tussen de partners worden gemaakt, niet mogen belemmeren dat een RUP een onpartijdig en objectief procedureverloop moet kennen. Dat wordt nu ook opnieuw even onderlijnd door de Raad van State. Een bestuur spreekt zich dus best niet al te ver uit over de uitkomst van de opgestarte procedure. Voor de ontwikkelaar kan dat vervelend zijn, zeker als er heel wat kosten mee gepaard gaan, maar het vormt een risico-inschatting.

fotobron: geoportaal Onroerend Erfgoed https://beeldbank.onroerenderfgoed.be/images/170295

Terug naar overzicht

Afspraken over een RUP tussen ontwikkelaar en gemeente blijven volgens mij nog mogelijk.